Jak vrátit úder Impériu

[youda]

Jak vrátit úder Impériu:
Jako správce v činžáku připravuji pilotní projekt pro jeden dům, kde jsou rozumní spolumajitelé.
Zaplatí se jeden hlavní 100A-150A jistič, za ten se bude platit ČEZu a za ním budou už jen poměrové elektroměry.

Oto, prosímtě, jak dopadl tento starší projekt - zadařilo se?
Díky za zprávu!

Admin edit: téma odděleno od tématu Prasárny na občany, myslím, že je to samo o sobě zajímavé téma.

[ota]

Dopadl tak jak mohl jeń dopadnout.
2 kreténi z 17 si postavili hlavu že nesouhlasí. To je v případě SVJ závada dosti podstatná.
Takže to nedopadlo, všichni teď platí PRE jako mourovatí a já jim to přeju.

[mypower.cz]

Dopadl tak jak mohl jeń dopadnout.
2 kreténi z 17 si postavili hlavu že nesouhlasí. To je v případě SVJ závada dosti podstatná.
Takže to nedopadlo, všichni teď platí PRE jako mourovatí a já jim to přeju.

Pocki a to fakt neni absolutne mozne aby ti dva zustali separe a ostatni jeli jak bylo uvedeno? To mi prijde na hlavu. Kdyz si dva usmysli ze se barak zboura, tak se zboura?

[dumi]

Pocki a to fakt neni absolutne mozne aby ti dva zustali separe a ostatni jeli jak bylo uvedeno?

Dost pravdepodobne tezko, rekl bych, ze tam na to nebudou natazeny kabely.

Kdyz si dva usmysli ze se barak zboura, tak se zboura?

Takhle to nefunguje, je to presne obracene, kdyby ten dum chteli zbouirat a dva se rozhodli ze ne tak ho nezbouraji

[mypower.cz]

Tak s kabelama bych asi problem nevidel technicky tak neresitelny, problem bude asi jinde. Ale tak to by mozna vysvetlil spis ota, znajici lepe mistni pomery, ze jo.

Takhle to nefunguje, je to presne obracene, kdyby ten dum chteli zbouirat a dva se rozhodli ze ne tak ho nezbouraji

Obrat si logiku a jses na tom samem.

Kdyz si dva usmysli ze barak nebude stat, a 17 lidi chtelo aby stal dal, tak nebude stat ?

[unicast]

Dopadl tak jak mohl jeń dopadnout.
2 kreténi z 17 si postavili hlavu že nesouhlasí. To je v případě SVJ závada dosti podstatná.
Takže to nedopadlo, všichni teď platí PRE jako mourovatí a já jim to přeju.

A to je hlavní problém SVJ a podobných uspořádání. Existují totiž jen dvě základní pravidla vlastníctví:

1. Počet majitelů čehokoli má být lichý
2. Tři jsou příliš mnoho

[unicast]

Obrat si logiku a jses na tom samem.

Kdyz si dva usmysli ze barak nebude stat, a 17 lidi chtelo aby stal dal, tak nebude stat ?

Ono to je v zásadě správně. Když se něčeho účastnit nechci, je dobré mít možnost do toho v obecné rovině hodit vidle. Co je naopak špatně, to je rozhodování prostou či kvalifikovanou většinou, to se pak dají prohlasovat strašná zvěrstva. Pak se to prožene d'Hondtem, využije se neúčasti a končí to tím, že k tomu, aby se jeden stal diktátorem, mu postačí i méně než čtvrtina hlasů všech voličů. Kéž by se podobně daly hodit vidle třeba do zdanění nebo do energetického zákona.

No a když nechci, aby mně do něčeho někdo mohl házet vidle, neměl bych se s ním sdružovat.

[brumlaj]

Jenže zase existuje něco jako že pokud já Ti nebráním, tak Ty mi nemáš co rozkazovat. Oba dva jsme totiž majitelé. A právo užívat svou věc způsobem který uznám za vhodné ještě z NOZ nestihli zrušit. Nesmím ovšem zavazet jinému majiteli či jej obtěžovat. Jo a co je nejdůležitější - nesmím o to právo třeba svou nečinností při mém přehlasování jinými přijít. Takže Oto udělal jednu chybu. Nezapočítal do nákladů propoj HDS-ER a druhou stoupačku. Pokud by si z HDS dovedl do elektroměrového rozvaděče nezávislé vedení a potom udělal stoupačku, tak je v cajku. Každý by se mohl kdykoli rozhodnout zda využije výhod "energetického družstva", nebo zda pro něj bude ať již z jakéhokoli důvodu lepší mít jinou volbu.

[jahodovák]

Připadá mi trochu neštastné kvůli dvěma tahat ostatním 17 znova rozvody,přišlo by mi lepší natáhnout těm dvěma nový a přišlo ba to možná levněji.Jen by se mohlo stát že ti by ani s tím nesouhlasili a pak co s tím.Jinak v družstvu se většinou rozhoduje většinou,jinak by se asi nic nedalo dělat a nakonec každý kdo tam jde,souhlasí se stanovama,jinak si s tím nemáš mi co rozkazovat může jít jinam,kde nebude muset brát na nikoho ohled...

[brumlaj]

Pozor jahodováku, oto psal, že šlo o SVJ. Tam je to zcela jinak. Tam majitelem společných prostor není ani družstvo, ani ono SVJ, ale pouze každý z majitelů. Takže platí co jsem psal a tak jak jsem to psal. Energetické družstvo jsem měl na mysli přesně proto, že se jej může účastnit podmnožina majitelů, nemusí nic vlastnit (vyjma práva odebírat elektřinu a tuto bez zisku dále distribuovat členům) a přes to může svým členům sloužit k jejich spokojenosti.

[ota]

Ono řešení má 2 roviny: právní a teprve potom technickou.

Právní část je že se musí změnit dokument nazvaný Prohlášení vlastníka. Tam jsou popsány parametry domu, co patří do Bytové/nebytové jednotky a co do společných prostor a také je tam popsán způsob rozúčtování nákladů. Ten musí schválit 100% vlastníků. Zde se musí změnit že kabely od elektroměrů v přízemí do bytových rozvaděčů jsou společnou částí domu, Potom uvést že dům má jeden PRE elektroměr společný pro bytové odběry a každá jednotka elměr podružný jehož údaj se bere jako poměrový podobně jako je to (tedy alespoň v Praze) s odběrem vody.
No a právě změna prohlášení vlastníka byla na schůzi zamítnuta.

Technická část: kabely jsou už ve zdi, takže se vymění elektroměry, nový domovní odběr nebyl třeba protože barák měl už 3 !!! odběrná místa pro režijní spotřebu. Výtah, kotelna a osvětlení. Jen by se jeden z nich posílil. Technická část je rutina, tam se toho mnoho zkazit nedá.

Pokus o tuto změnu mě stál mnoho času a sil ale nepovedlo se. Činžáky v Dejvicích jsou z 50% obývané nedůvěřivými důchodci co si myslí že je chce každý okrást a raději nedělají nic než aby udělali chybu. Teda až do chvíle než příjde výřečný pán v obleku s barevně potištěnými prospekty co jim nabídne super slevu na elektřinu.
Pak mu podepíšou bianko úplně všechno.

Nejdřív jsem byl z toho neúspěchu dost frustrovaný ale pak jsem tu frustraci vyčíslil, napočítal SVJ do faktury a rázem mi to bylo ganc egál.

Pokud by chtěl někdo s podobným projektem pomoci, rád mu udělám nalejvárnu.

[tomas]

Potom uvést že dům má jeden PRE elektroměr společný pro bytové odběry a každá jednotka elměr podružný jehož údaj se bere jako poměrový podobně jako je to (tedy alespoň v Praze) s odběrem vody.

Pokud by to byla LDSka, tak tam se poměrové měření nedělá, každý má elektroměr od distributora LDSky zaregistrovaný v OTE s vlastním EAN. A tedy obchodníka si může každý zákazník v LDSce zvolit libovolného. Takže pro zákazníka se nic nemění, pouze distributor. Na oficiální LDSce lze docela dost vydělat/ušetřit za předpokladu že se na každý měsíc správně stanoví rezervovaný příkon, nebo se udělá nějaká regulace co to bude hlídat. Ztráty v LDSce tedy = (předávací elektroměr nadřazeného distributora) - (elektroměry zákazníků LDS) pokrývají zákazníci LDS v distribučních poplatcích. Většinou jde jen o vlastní spotřebu elektroměrů. Pokud by byla LDS ve společném vlastnictví všech zákazníku, tak by si asi ztráty mohli rozpočítat dle skutečnosti.

[ota]

Co to je LDSka?

[youda]

Lokalni distribucni soustava. Je to definovano i nekde v PPDS.

[brumlaj]

Problém je, že oto chtěl vnutit VŠEM majitelům vůli podmnožiny majitelů. Ti kteří se vzepřeli tak udělali zcela správně a já bych se nechoval jinak. Přišli by tím o možnost volby. Stačilo pouze na schůzi SVJ odhlasovat většinou převedení jednoho z (nepoužívaných, nadbytečných) odběrných míst na družstvo. Formou pronájmu za jednu korunu na dobu DEVÍTI let s podmínkou převedení práva odběru v OM po skončení z5 na SVJ. Tak aby se neměnilo nic na majetkových poměrech v domu a v případě, že by se družstvo chovalo slušně k majitelům, tak po DEVÍTI letech by nebyl problém prolongovat smlouvu. Ano, 100% by vždy (na začátku i při prolongacích) muselo podepsat, že o nadbytečné OM nemá po dobu "pronájmu" zájem. V tomto už vidím podstatně menší problém. Ano, muselo by být další IČ organizace. Lidé by do družstva mohli kdykoli vstoupit a kdykoli vystoupit. A na rozdíl od SVJ by to bylo absolutně čisté.
LDS je megabyrobordel, který se pro 20 partají nevyplatí. Nemají-li mezi sebou nadšence-úředníka.
PPDS je dokument distributora, takže každá LDS musí/(měla by) mít své PPDS

[tomas]

O několik LDSsek se staráme provozovatelům LDS (měření, odečty, revize traf atd...) od cca asi 20 odběrných míst až po velké průmyslové areály s 110kV na vstupu. A myslím že to není něco co by člověk nezvládl v rozsahu bytového domu. V LDSkách jsou všude dálkové odečty např. modbus 4 Q. elektroměry, takže je výborný přehled o všem v síti. Pro bytový dům by na to stačilo i Raspberry Pi, posbírat data z elektroměrů a odeslat do OTE vypočítat průměrné zatížení a stanovit předpoklad zatížení na další měsíc a to poslat distributorovi, poskytnout zákazníkům portál měření s historií, atd.. A to je z technického hlediska prakticky vše, v bytové domě nehrozí že na vedení spadne strom a pod.... Obchodníci pak berou data z OTE a vyúčtovávají zákazníky a penízky za distribuci posílají na účet provozovateli LDS který z toho část dle rezervovaného příkonu odevzdá nadřazenému distributorovi.
Ale ohledně účetnictví a daní nevím nic, to už si dělají distributoři sami.
V případě LDS tak zákazníkům zůstává svobodná volba obchodníka a nehrozí že budou doplácet na nějakého neplatiče jak se často děje při podružném měření například v garážových kolonií. A to si myslím že je největší překážka proč nechtějí podružné měření.

PPDS všichni distributoři kopírují od ČEPSU jen tam přepíšou hlavičku, spousta distributorů to ani nikdy nečetla a bohužel ani nedodržuje a to ani ti hlavní distributoři. Jedny PPDS jsme také pro jednoho zákazníka "vytvořili":
https://www.eru.cz/cs/-/navrh-pravidel- ... -regulacni
a ani to nikdo nepřipomínkoval
Musím ale ještě zjistit a popřemýšlet jak se to řeší když má provozovatel LDSky i vlastní zdroj (FVE na střeše paneláku, nebo kogeneraci ve sklepě), zákazníci tu elektřinu sice spotřebují, ale oni za ni platí obchodníkům.

[heczkot]

Jsem v podobné situaci jako ota - od 2016 se v našem SVJ snažím z pozice předsedy přesvědčit ostatní majitele ke stejnému řešení, došlo mi to když ERÚ chystal NTS a já si začal propočítávat dopady. Tehdy mi vycházela roční úspora nákladů na elektřinu v domě (28 bytů, všechny 3x25A - kvůli varným deskám) při celkové spotřebě cca 60 MWh kolem 80 tis. Kč ročně, tj. násobek toho, kolik bychom reálně ušetřili nelicencovanou FVE 2x 10kWp na střeše pro vlastní spotřebu (při násobně nižší investici). Záměrem byla i budoucí FVE pro vlastní spotřebu v domě, s letními přebytky do ohřevu TUV.

Mám proti otovi výhodu, že v domě sám bydlím (mohu tak být podezírán jen z omylu/hlouposti, nikoliv ze snahy ostatní vlastníky poškodit), přesto jsme i my zablokováni pár majiteli, kteří si chtějí zachovat možnost volby dodavatele elektřiny.

Zde se musí změnit že kabely od elektroměrů v přízemí do bytových rozvaděčů jsou společnou částí domu, Potom uvést že dům má jeden PRE elektroměr společný pro bytové odběry a každá jednotka elměr podružný jehož údaj se bere jako poměrový...

Rozumím potřebě změnit prohlášení vlastníka kvůli kabelům mezi podružnými elměry a bytovými rozvaděči (byť bych si uměl představit, že se nechají jako příslušenství bytových jednotek, vždyť i dnes zřejmě tvoří hranici jednotky hlavní jistič u elměru a nikomu to asi příliš nevadí). Není mi ale vůbec jasné (resp. nebyl jsem si dosud vědom), proč by se v prohlášení vlastníka musel zmiňovat hlavní a podružné elměry, to tam mají uvedený i hlavní vodoměr? Způsob rozúčtování nákladů potom stačí upravit ve stanovách, a pro jejich změnu zpravidla není potřeba 100% všech vlastníků. U nás by to takto silou přetlačit určitě šlo, kvůli klidu v baráku nám to za to zatím nestálo. U oty to může být jinak - záleží na konkrétním prohlášení vlastníka a stanovách.

Musím ale ještě zjistit a popřemýšlet jak se to řeší když má provozovatel LDSky i vlastní zdroj (FVE na střeše paneláku, nebo kogeneraci ve sklepě), zákazníci tu elektřinu sice spotřebují, ale oni za ni platí obchodníkům...

LDS jsem krátce zvažoval taky, ale přišlo mi s tím příliš práce (proti sdružení bytových OM do jednoho), ne úplně předvídatelný výsledek a hlavně jsem si neuměl představit, jak do ní smysluplně zahrnout budoucí FVE. Pokud byste v tom někdo měli jasno, určitě by stálo za to se k možnosti využití LDS vrátit.

[mypower.cz]

Muze mi prosim nekdo prozradit, jak je v SVJ presne definovano kdy ma vetsina hlasovaci silu a kdy ne? Byva to presne a konkretne vyspecifikovano? Nejsem predseda zadneho SVJ tak netusim. Chapu unicastovo tvrzeni ze vetsina nekdy muze hlasovat pro uplnou katastrofu a souhlasim s tim, to vidime napriklad u demokratickych voleb v CR, ale beztak by me to zajimalo jestli na to u SVJ je nejake obecne pravidlo, nebo je to konkretnimi body specifikovano kdy to musi byt jednohlasne a kdy rozhoduje vetsina. Ono nekdy muze byt katastrofa prave ono jednohlasne vyjadreni, coz jsou prave ty pripady, ktere se tu diskutuji, kdy dva likviduji vyhodu vetsine. Takze asi optimalni reseni se nenajde nikdy at uz jednohlas nebo vetsina, vzdy to muze dopadnout katastrofou.

[brumlaj]

Prohlášení vlastníka, kterým se mění majetkové poměry na společných částech domu MUSÍ mít 100% souhlas vlastníků. Obecná správa domu (co SVJ majitelům opraví) která nevylepšuje stávající stav(investice - nová věc, která nebyla), ale pouze opravuje (údržba stávajícího stavu se stejnými parametry jako byly původně u nové věci) stačí nadpoloviční většina hlasů. Pronájem společné věci (třeba kočárkárna) nad dobu 10 let potřebuje 100% souhlas vlastníků. OVŠEM! Pokud něco chtějí majitelé pronajmout, pak se všichni - 100% musí vzdát svého práva užívat společnou věc. Tedy 100% dá souhlas s pronájmem, ale KOMU se pronajme uvolněná kočárkárna rozhodne nadpoloviční většina hlasů.
Jinak to co jsem psal o nadpoloviční většině může být stanovami změněno na větší podíl! VŽDY je nutné číst stanovy.

Protlačení nedoporučuji je celkem jednoduše (a draze pro SVJ) sestřelitelné u soudu. A obvykle k němu není žádný důvod. Jak jsem psal, vyřešte to se souhlasem SVJ mimo SVJ. Nikdo nebude krácen na svých nejen majetkových právech a ač to bude stát nějakou korunu navíc, tak benefity pro ty, kteří se chtějí sdružovat za určitým účelem převládnou. Jak byste se cítili vy, kdyby vás většina omezovala v právech které máte dány zákonem a o které můžete také zákonně v případě své nepozornosti přijít? Právě tendence protlačovat své názory a přivlastňovat si další práva na úkor ostatních vedou k nedobré situaci v domě a mezi lidmi.

Ještě trochu rozvedu tu nadpoloviční většinu - v podstatě rozhodne o čemkoliv. Přehlasovaný musí dát před hlasováním námitku že bude omezen na svých právech a má dále právo soudu navrhnout aby platnost takovéhoto hlasování zrušil. Ale musí velmi dobře zdůvodnit jaké zákonem mu přiznané právo mu je hlasováním odňato. A co je dále důležité, doba pro podání odporu k soudu je omezena na tuším 3 měsíce. Tak bacha.

[heczkot]

Muze mi prosim nekdo prozradit, jak je v SVJ presne definovano kdy ma vetsina hlasovaci silu a kdy ne?

V SVJ má každý vlastník bytové jednotky hlas odpovídající jeho podílu na společných částech domu (tj. zpravidla v poměru podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě); v bytových družstvech je to zcela jinak - tam má každý člen družstva 1 hlas (a na rozdíl od SVJ patří celý barák i s byty družstvu).

Konkrétní potřebná většina hlasů k různým typům rozhodnutí v rámci SVJ je vždy upravena ve stanovách a zpravidla vychází ze zákona, podle kterého SVJ vzniklo (dříve zákon o vlastnictví bytů 72/1994 Sb., později podle NOZ 89/2012 Sb.) O zásadních věcech rozhoduje shromáždění vlastníků (obdoba valné hromady u firem), v případě našeho SVJ to pak vypadá takto:

(10) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak.

(11) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu; členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas.

(12) Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv člena společenství soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný člen společenství požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 3 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

(13) Shromáždění je způsobilé se unášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo tyto stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.

(14) Shromáždění rozhoduje
a) všemi členy společenství
- o změně účelu užívání stavby a pozemků,
b) nadpoloviční většinou hlasů všech členů společenství
- o změně stavby a pozemků, kterou se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu,
c) ¾ většinou hlasů přítomných členů společenství
- o změně Stanov,
d) nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů společenství
- o stavebních úpravách spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu nebo velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které přesahují 50.000,- Kč bez DPH,
- o dalších záležitostech stanovených zákonem nebo záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

(15) Shromáždění uděluje předchozí souhlas
a) ¾ většinou hlasů všech členů společenství
- k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím, včetně schválení výše a podmínek úvěru.

(16) Ke změně prohlášení vlastníka, která se dotkne práv a povinností všech členů společenství, se vyžaduje písemná dohoda všech členů společenství. Ke změně prohlášení vlastníka budovy, která se dotkne práv a povinností jen některých členů společenství (tzv. dotčených vlastníků jednotek) se vyžaduje písemná dohoda těchto dotčených členů a k nabytí účinností této dohody je nutný písemný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech členů společenství, a to i když nejsou stranou dohody.

Detaily se budou lišit podle toho, jak to má dané SVJ upravené ve stanovách.

Rozhodování v SVJ někdy umí být docela frustrující - schválit rekonstrukci plynové kotelny (výměnu atmosférických plynových kotlů za kondenzační) 5 let po kolaudaci domu nám trvalo 4 roky, za tu dobu nás to stálo na provozních nákladech asi 600 tis. Kč navíc, k tomu 300 tis. Kč dodavateli tepla za odkoupení kotelny (byla v domě neoprávněně); po rekonstrukci šla její převážná část do šrotu... Celková investice přitom byla <400 tis. Kč a vrátila se nám za 2,5 roku.